아파트 증여 시 취득세 증여세 동시에 내야 하나요

아파트를 자녀나 배우자에게 증여할 때 가장 많이 받는 질문 중 하나입니다. 결론부터 말하면, 증여세와 취득세는 별도의 세금으로 둘 다 납부해야 합니다. 납부 기관과 신고 기한이 다르기 때문에 각각의 절차를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

아파트를 증여받는 수증자는 증여세 외에 취득세를 납부해야 합니다. 취득세는 재산을 ‘취득’하는 모든 상황에 적용되기 때문에 증여도 예외가 아닙니다. 즉, 두 세금은 동시에 내는 것이 아니라, 각각의 신고 기한에 맞춰 별도로 납부합니다.

두 세금의 핵심 차이를 정리하면 다음과 같습니다.

– 증여세: 국세. 수증자(받는 사람)가 주소지 세무서 또는 홈택스에 신고·납부

– 취득세: 지방세. 수증자가 관할 구청(시·군·구)에 신고·납부

– 납부 주체: 두 세금 모두 재산을 받은 수증자가 부담

증여세 산출세액은 과세표준에 세율을 곱하여 계산하며, 세율은 최저 10%부터 최고 50%까지의 5단계 초과누진세율 구조로 되어 있습니다.

일반적으로 부동산 증여 시 증여받는 자의 취득세율은 3.5%입니다. 그러나 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억 원 이상 주택을 증여할 경우 12%의 취득세율이 적용됩니다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자나 직계비속이 증여로 취득하는 경우에는 예외적으로 기본세율(3.5%)이 적용됩니다.

– 일반 증여 취득세율: 3.5%

– 조정대상지역 내 시가표준액 3억 원 이상 주택: 12% (중과)

– 법인이 주택 취득 시: 주택 수·소재지 무관 12%

조정대상지역 내 시가 10억 원짜리 아파트를 성인 자녀에게 증여하는 경우를 가정합니다. 이 경우 증여세와 취득세를 합산하면 약 3억 5,000만 원의 세금이 발생할 수 있습니다. 세금 부담이 상당하므로 사전에 충분히 시뮬레이션해야 합니다.

– 증여세 과세표준: 10억 원 – 5,000만 원(직계비속 공제) = 9억 5,000만 원

– 증여세 산출: 9억 5,000만 원 × 30% – 누진공제 6,000만 원 = 약 2억 2,500만 원

– 취득세: 조정대상지역 3억 원 이상 → 10억 원 × 12% = 1억 2,000만 원

– 기한 내 자진 신고 공제: 증여세 신고기한 내에 신고서를 제출하면 신고세액공제 3%를 적용받을 수 있습니다.

– 분산 증여: 직계존속의 경우 10년간 5,000만 원(미성년자는 2,000만 원)을 공제받을 수 있어, 장기적으로 나눠 증여하면 세 부담을 낮출 수 있습니다.

– 혼인·출산 공제 활용: 혼인신고일 전후 2년 이내에 부모로부터 증여받는 경우 기본 공제 5,000만 원 외에 1억 원을 추가로 공제받아 총 1.5억 원까지 세금 없이 증여받을 수 있습니다.

– 부담부증여 검토: 부담부증여는 증여자가 아파트에 담보된 대출과 같은 채무를 함께 수증자에게 이전하는 방식으로, 단순 증여보다 세금을 절감할 수 있는 절세 전략으로 알려져 있습니다.

– 부동산 가격 하락기 활용: 부동산 가격이 하락하는 시점에 감정평가를 받거나 유사매매사례가로 재산을 평가하면 증여 재산가액이 낮아져 증여세를 절감할 수 있습니다.

본 글은 국세청, 법제처, 부동산R114 등 공개된 기준(2026년 4월 현재)을 바탕으로 정보 제공을 목적으로 작성된 것입니다. 개별 세무 상황에 따라 적용 내용이 달라질 수 있으므로, 실제 증여 계획 수립 시에는 반드시 공인 세무사 또는 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 법률·세무 자문이 아닙니다.