아파트 자녀에게 물려줄 때 증여세 상속세 어느 게 유리한가

부모 명의의 아파트 한 채를 자녀에게 넘겨줄 방법을 고민 중이라면, 이 질문이 머릿속에 맴돌 것이다. “지금 증여해야 하나, 나중에 상속으로 넘기는 게 나은가.” 아파트 가격이 계속 오르고 있고, 세법은 복잡하게 얽혀 있어 어떤 선택이 유리한지 판단하기 어렵다. 결론부터 말하면, 정해진 정답은 없다. 재산 규모, 가족 구성, 건강 상태, 남은 수명 등 변수에 따라 세 부담이 크게 달라지기 때문이다.

상속세와 증여세는 과세 사유와 계산 방식에서 차이가 크다. 세율은 동일하지만 과세표준 계산에 결정적 차이가 있다. 상속세·증여세 세율표는 과세표준에 따라 10%에서 50%까지 적용된다.

증여의 경우 성년 자녀는 5,000만 원(미성년자가 직계존속으로 증여받은 경우 2,000만 원)까지 공제받아 증여세를 내지 않지만, 상속은 5억 원까지 일괄공제를 받을 수 있다. 이것이 공제액에서의 가장 큰 차이다.

증여세는 수증자 기준으로 증여재산공제가 적용되며, 혼인·출산에 따른 증여재산공제도 신설되어 최대 1억 5,000만 원까지 공제받을 수 있다. 결혼이나 출산을 앞둔 자녀에게 아파트를 넘길 계획이라면 이 공제를 반드시 확인해야 한다.

상속세 공제 한도 상향 법안이 국회에 계류 중이며, 배우자가 피상속인의 재산을 상속받는 경우 최소 10억 원을 상속재산가액에서 공제할 수 있다.

서울 소재 아파트의 평균가액이 12억 원을 넘은 지 오래다. 지방 도시에서도 5억 원이 넘는 아파트가 보통이다. 따라서 아파트 한 채만 상속받아도 상속세를 걱정해야 하는 시대가 됐다.

배우자와 아들 1명이 있는 A씨가 시가 12억 원 아파트를 각 50%씩 생전 증여할 경우를 보자. 배우자는 배우자 증여재산 공제 6억 원을 적용하면 과세표준이 0원이라 증여세가 없다. 그러나 아들의 경우, 6억 원에 5,000만 원을 공제하면 과세표준은 5억 5,000만 원이고, 여기에 대한 증여세는 1억 500만 원이 나온다.

반면 사망 후 상속세로 내면, 12억 원에 일괄공제와 배우자공제를 합한 10억 원을 빼고 과세표준이 2억 원이 되어 세액은 3,000만 원이다. 증여세 1억 500만 원보다 7,500만 원 적다. 이 사례에서는 상속이 훨씬 유리하다.

상황에 따라 유리한 방법이 완전히 달라진다. 아래 기준을 체크해 자신의 상황에 맞는 방향을 먼저 가늠해보자.

– 총 재산이 배우자 공제 포함 10억~15억 원 이하일 때

– 배우자가 생존해 있어 배우자공제를 최대로 활용할 수 있을 때

– 부모님의 남은 수명이 10년 미만으로 예상될 때 (증여 후 10년 이내 사망 시 합산 위험)

– 나중에 아파트를 매도할 계획이 없을 때 (상속 신고 시 시가가 취득가액으로 인정)

– 증여 시점과 상속 시점 간 10년 이상의 차이가 있다면 이미 증여한 재산은 상속재산과 별개가 된다. 이 경우 미리 증여를 통해 상속재산을 줄여 상속세 부담을 낮출 수 있다.

– 부동산 가격이 오르는 국면에서는 가격이 낮을 때 증여해두는 것도 한 가지 방법이다.

– 혼인·출산 공제(최대 1억 5,000만 원)를 활용할 수 있는 자녀일 때

– 상속재산이 큰 경우, 유족이 나누어 받으면 낮은 세율을 적용받아 세 부담을 줄일 수 있다. 자녀가 여럿이라면 분산 증여를 검토할 것

상속세 개정 논의가 현재도 진행 중인 만큼, 이미 세워둔 증여 계획도 정기적으로 재점검할 필요가 있다.

본 글은 2026년 4월 현재 상속세 및 증여세법을 기준으로 일반 정보 제공을 목적으로 작성된 것이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 개인의 재산 상황, 가족 구성, 건강 상태 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 의사결정 전에는 반드시 세무사 또는 상속·증여 전문 변호사와 1:1 상담을 받으시기 바랍니다.