부담부증여 뜻과 절세 효과, 실제로 있는지 따져봤습니다

부모님 집을 자녀에게 넘기려고 알아보다가 “부담부증여”라는 단어를 처음 접한 분들이 많다. 담보대출이나 전세보증금이 걸린 집을 그냥 증여하면 세금 폭탄을 맞는다는데, 부담부증여를 쓰면 진짜 아낄 수 있는 건지, 아니면 말만 번지르르한 건지 궁금한 것이다. 결론부터 말하면, 절세 효과는 실재하지만 조건이 맞을 때만 유효하다. 어떤 조건인지 구체적으로 살펴본다.

부담부증여는 증여받는 사람이 일정한 채무(전세보증금·주택담보대출)를 부담하는 조건으로 하는 증여로, 채무액을 차감한 뒤 증여세 과세가액이 계산돼 채무액만큼 증여세를 줄이는 효과가 생긴다. 예를 들어 시가 5억 원짜리 아파트에 대출 2억 원이 있을 때, 자녀에게 그 아파트를 증여하면서 2억 원의 대출 채무도 함께 넘겼다고 하면, 증여세 과세표준은 3억 원이 되며, 채무액에 대해서는 양도세가 매겨진다.

증여자가 부담하고 있는 채무를 수증자가 인수한 것으로 확인되는 경우에는 그 채무액을 차감하여 증여세 과세가액을 계산하고, 해당 채무는 소득세법 규정에 의한 유상양도에 해당하므로 증여자는 양도소득세 납세의무가 있다. 이 규정은 소득세법 제88조 제1호 후단에 명시돼 있다.

증여세 산출세액은 과세표준에 세율을 곱하여 계산하는 것이며, 세율은 최저 10%부터 최고 50%까지의 5단계 초과누진세율 구조로 되어 있다. 부담부증여는 이 누진 구조 안에서 과세표준 자체를 낮춰 더 낮은 세율 구간을 적용받는 방식이다.

취득세 측면에서도 확인이 필요하다. 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여의 경우 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산 등을 유상으로 취득하는 것으로 보지만, 배우자 또는 직계비속으로부터의 부동산 부담부증여의 경우에는 예외로 한다(지방세법 제7조 제12항). 즉, 부모→자녀 간 부담부증여는 채무액 부분도 증여 취득세율이 적용된다는 점에 유의해야 한다.

상담 사례에서 자주 나오는 질문은 “그래서 실제로 얼마나 아끼냐”는 것이다. 자녀에게 부담부증여를 통해 일부 자산을 이전하면 양도소득세와 증여세 부담을 조정할 수 있다. 다만 효과는 증여자의 양도차익 규모와 세율 구간에 따라 크게 달라진다.

– 증여자의 양도차익이 크지 않아 양도세 부담이 낮을 때

– 1주택자로서 비과세 요건을 갖춘 주택을 증여할 때

– 채무 비율이 높아 증여세 과세표준을 크게 낮출 수 있을 때

– 수증자(자녀)에게 증여세와 취득세를 낼 경제적 여력이 있을 때

반면, 부담부증여 활용이 한때 절세 수단으로 각광받다가 위축된 배경도 있다. 양도세 과세 대상인 취득가액을 실지거래가액으로 봤는데, 기준시가로 판단하도록 바뀌면서 이 계산법에 따라 양도차익이 커져 양도세 부담이 늘어나게 됐다. 당시 정부는 법 개정 이유에 대해 “부담부증여를 활용한 조세회피를 방지하기 위함”이라고 설명했다.

실제로 증여를 준비하면서 확인한 내용 중 가장 중요한 건 양도세 중과 여부다. 정부는 부동산시장의 안정을 목표로 일시적인 중과 유예를 두고 있는데, 1세대 2주택 이상을 보유한 자가 보유기간이 2년 이상인 조정대상지역 내 소재 주택을 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않는다. 부담부증여도 채무 부분은 양도로 간주되므로, 이 유예 기간이 2026년 5월 9일까지임을 반드시 확인해야 한다.

– 다주택자라면 중과세 유예 기간(~2026.5.9) 이후 양도세 중과 여부 확인 필수

– 직계존비속 간 증여 공제: 성인 자녀는 10년간 5,000만 원 한도

– 증여 후 10년 이내 양도 시 이월과세 적용으로 절세 효과 소멸 가능

– 수증자 채무 인수 사실은 실제 이전이 확인돼야 인정됨 (국세청 검증 대상)

부담부증여는 구조 자체는 여전히 유효하지만, 법령 변화와 개별 상황을 반드시 함께 검토해야 한다는 점이 핵심이다.

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