양도세, 얼마나 나올까?

2025년 10월 대책으로 서울 전역을 비롯한 여러 지역이 조정대상지역으로 새로 지정되면서 “우리 집도 이제 2년 살아야 비과세 되나”라는 걱정이 많습니다. 결론은 아닙니다.

1세대 1주택 비과세의 2년 거주요건은 ‘취득할 당시’ 그 집이 조정대상지역이었는지로만 따집니다. 산 뒤에 조정지역으로 지정됐다고 해서 거주요건이 새로 생기거나 소급되지 않습니다. 즉 조정지역 지정 효력일 전에 이미 취득한 주택은 2년 보유만 채우면 비과세입니다.

반대로 지정 이후 그 지역에서 새로 취득하는 주택은 취득 당시 조정지역이므로 2년 거주요건이 붙습니다. 이미 갖고 있던 집과 앞으로 살 집을 구분해서 봐야 합니다.

이 계산기는 12억 이하 1주택을 비과세로 처리하지만, 조정지역 취득분의 거주요건까지 자동 판정하지는 않습니다. 취득 시점과 거주 여부가 애매하면 국세상담센터(126)나 세무 전문가에게 확인하세요.

가장 많이 당하는 함정입니다. 일시적 2주택 비과세는 신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 팔아야 하는데, 분양권으로 산 경우 그 ‘3년’을 언제부터 세느냐가 갈립니다.

2021년 1월 1일이 경계선입니다. 그 이후 취득한 분양권은 소득세법 시행령 제156조의3 제2항이 적용돼 “그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내”에 종전주택을 팔아야 합니다. 분양권 사고 완공까지 3~4년 걸리는 게 흔한데, 법은 완공을 기다려주지 않습니다.

‘취득일’이 언제인지가 또 함정입니다. 청약에 당첨된 분양권이라면 계약일이 아니라 당첨일이 취득일입니다. 소득세법이 분양권을 “주택을 공급받는 자로 선정된 지위”로 정의하기 때문입니다.

• 청약 당첨 → 당첨일
• 미분양 계약 → 분양계약 체결일
• 전매로 취득 → 잔금청산일
• 상속 → 상속개시일 / 증여 → 권리의무승계일

이미 3년을 넘겼다면 끝일까요? 아닙니다. 같은 조 제3항에 구제 규정이 있습니다. ①완공 후 3년 이내에 세대 전원이 그 집으로 이사해 1년 이상 계속 거주하고, ②완공 전 또는 완공 후 3년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세가 됩니다. 즉 실거주 요건으로 갈아타는 길이 있습니다. 다만 1년 거주를 못 채우면 사유가 생긴 달의 말일부터 2개월 안에 스스로 신고·납부해야 합니다.

입주권도 구조가 같습니다 — 입주권을 취득한 날부터 3년이고(시행령 제156조의2 제3항) 같은 구제 규정이 있습니다. 다만 결정적으로 다른 점이 하나 있습니다. 입주권 자체는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있지만, 분양권은 받을 수 없습니다.

처분기한과 거주요건을 나눠 봐야 합니다. 둘은 다른 이야기입니다.

처분기한은 바뀌지 않았습니다. 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 조정대상지역이든 아니든 똑같이 3년으로 통일됐고, 2025년 10월 대책으로도 바뀌지 않았습니다. 아직도 “조정지역은 2년”이라고 쓴 글이 많은데 옛 기준입니다. 세무 플랫폼 중에도 틀린 곳이 있으니 날짜를 꼭 확인하세요.

바뀌는 쪽은 거주요건입니다. 다만 “취득 당시”에 조정대상지역이었는지로만 따지므로, 산 뒤에 조정지역으로 지정됐다고 거주요건이 새로 생기지 않습니다. 2025년 10월 지정 이전에 취득한 주택은 2년 보유만 채우면 됩니다.

예외도 있습니다. 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 맺고 계약금을 냈으며, 계약금 낸 날 현재 무주택 세대였다면 거주요건이 면제됩니다(시행령 제154조 제1항 제5호). 증빙서류로 확인돼야 하니 계약서와 이체내역을 챙겨두세요.

바뀐 걸 모르는 분이 많습니다. 혼인으로 1세대 2주택이 된 경우 먼저 파는 집을 1세대 1주택으로 봐주는 기간이 2024년 11월 12일부터 5년에서 10년으로 늘었습니다(시행령 제155조 제5항).

기준이 혼인일이 아니라 양도일이라는 점이 중요합니다. 개정 부칙이 “이 영 시행 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용한다”고 정하고 있어, 오래전에 혼인했더라도 2024년 11월 12일 이후에 팔면 10년이 적용됩니다. “결혼한 지 6년이라 늦었다”고 포기했다면 다시 확인해 보세요.

동거봉양으로 합가한 경우도 합친 날부터 10년입니다(같은 조 제4항). 직계존속이 60세 이상이어야 하는 것이 원칙이지만, 중증질환 등으로 요양급여를 받는 경우에는 60세 미만이어도 인정됩니다.

단 주의할 게 있습니다. 여기서 말하는 10년은 비과세 특례입니다. 다주택 중과세를 판정할 때의 혼인 특례는 여전히 5년이라 제도가 다릅니다. “혼인 5년”이라는 설명이 전부 틀린 건 아니고, 어느 제도를 말하는지에 따라 다릅니다.

1세대 1주택이면 양도세가 아예 안 나오나요?

양도가액 12억원 이하이고 2년 보유(취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주까지)를 채웠다면 양도소득세가 0원입니다. 12억원을 넘으면 넘는 부분에 대해서만 과세됩니다.

15억원에 팔면 3억원 전체에 세금이 붙나요?

아닙니다. 12억원을 넘는 부분만 안분해 과세합니다. 과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액입니다. 예를 들어 8억원에 사서 15억원에 팔면 전체차익 7억원 중 7억원×(3억원÷15억원)=1.4억원만 과세 대상이 되고, 여기서 장기보유공제와 기본공제를 뺀 뒤 세율을 적용합니다.

2025년에 우리 동네가 조정대상지역이 됐는데, 몇 년 전에 산 집도 2년 거주해야 비과세인가요?

아닙니다. 거주요건은 ‘취득 당시’ 조정대상지역이었는지로만 판정하며 소급되지 않습니다. 조정지역 지정 효력일 이전에 취득한 주택은 2년 보유만 채우면 비과세이고, 지정 이후 새로 취득하는 주택에만 2년 거주요건이 적용됩니다.

조정지역인데 실거주를 안 했어요. 장기보유공제 80% 받나요?

못 받습니다. 1세대 1주택 우대공제(보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%)는 2년 이상 거주가 전제입니다. 거주 2년을 못 채우면 일반공제(보유 연 2%, 최대 30%)만 적용됩니다. 12억원 초과 고가주택은 이 차이로 세금이 크게 벌어집니다.

분양권으로 새 집을 샀는데 3년은 언제부터 세나요?

2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권이라면 완공일이 아니라 분양권을 취득한 날부터 3년입니다(소득세법 시행령 제156조의3 제2항). 2020년 12월 31일 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함되지 않아 완공일(잔금청산일과 사용승인일 중 늦은 날)이 기준입니다. 또한 청약에 당첨된 분양권의 취득일은 계약일이 아니라 당첨일입니다. 3년을 넘겼더라도 완공 후 3년 이내에 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주하고 완공 전후 3년 이내에 종전주택을 양도하면 비과세받을 수 있습니다.

조정대상지역이면 종전주택을 2년 안에 팔아야 하나요?

아닙니다. 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 조정대상지역 여부와 관계없이 처분기한이 3년으로 통일됐고, 2025년 10월 대책으로도 바뀌지 않았습니다. ‘조정지역은 2년’이라는 설명은 옛 기준입니다. 조정대상지역이 영향을 주는 것은 처분기한이 아니라 거주요건(2년)이며, 그것도 ‘취득 당시’ 조정지역이었는지로만 판정해 소급되지 않습니다.

결혼해서 2주택이 됐는데 몇 년 안에 팔아야 하나요?

혼인한 날부터 10년입니다. 2024년 11월 12일 시행령 개정으로 5년에서 10년으로 늘었습니다. 기준이 혼인일이 아니라 양도일이라, 오래전에 혼인했더라도 2024년 11월 12일 이후에 양도하면 10년이 적용됩니다. 동거봉양으로 합가한 경우도 합친 날부터 10년이며 직계존속이 60세 이상이어야 합니다. 다만 다주택 중과세를 판정할 때의 혼인 특례는 여전히 5년이라 제도가 다릅니다.

일시적 2주택인데 기존 집을 언제까지 팔아야 하나요?

현재 지역 구분 없이 신규주택 취득일부터 3년 이내입니다. 단 종전주택을 취득하고 1년이 지난 뒤 신규주택을 취득했고, 종전주택을 2년 이상 보유(조정 취득분은 거주 포함)한 경우여야 합니다. 특히 분양권으로 산 경우 2021년 이후 취득분은 ‘분양권 취득일’이 신규주택 취득일로 잡혀 처분기한이 빨라지므로 주의해야 합니다.

필요경비로는 뭐가 인정되나요?

취득세, 법무사·중개수수료, 발코니 확장이나 새시 교체 같은 자본적 지출은 인정됩니다. 반면 도배·장판·싱크대 교체 같은 수선·유지비, 대출이자, 재산세는 원칙적으로 필요경비가 아닙니다. 세금계산서와 계약서 등 증빙을 반드시 보관해야 합니다.

취득가액을 모르면(옛날에 사서 계약서가 없어요) 어떻게 하나요?

매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 순으로 적용합니다. 환산취득가액 = 양도 실거래가 × (취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가)입니다. 다만 실제 취득가액이 확인되면 환산가를 쓸 수 없고, 무리하게 환산가로 신고하면 가산세를 물 수 있습니다.

배우자에게 증여받은 집을 팔면 세금이 줄어드나요?

증여일부터 10년 이내에 팔면 효과가 없습니다(이월과세). 이 기간 안에 양도하면 취득가액을 증여자(배우자)의 원래 취득가로 계산해 양도차익이 커집니다. 이미 낸 증여세는 필요경비로 빼줍니다. 취득가액을 높이려는 증여 절세는 10년이 지나야 성립합니다.