부동산 증여 취득세 계산 방법 2026 기준 완벽 정리

부동산을 자녀나 배우자에게 증여할 때 가장 먼저 체감하는 세금이 취득세다. 아파트를 증여하면 발생하는 세금은 크게 증여세와 취득세로 나뉜다. 그런데 증여 취득세는 단순히 세율 하나로 결정되지 않는다. 과세표준 산정 방식, 주택 수, 조정대상지역 여부에 따라 납부액이 크게 달라진다.

주택을 증여를 통해 취득(무상 취득)하는 경우 취득 세율이 3.5% 또는 12%로 고정세율이 적용된다. 어느 세율이 적용되느냐는 증여자의 주택 보유 수와 해당 주택의 소재지에 따라 갈린다.

조정대상지역 내에 위치한 공시가격 3억 원 이상의 주택을 다주택자가 증여할 경우, 일반적인 3.5%가 아닌 12%의 세율이 부과된다. 1세대 1주택을 소유한 사람으로부터 해당 주택을 배우자 또는 직계존비속이 증여로 취득하는 경우 조정대상지역 여부 또는 시가표준액에 관계없이 일반 증여취득세율이 적용된다.

2026년 현재 증여 취득세의 가장 중요한 변수는 과세표준이다. 무상취득(상속 제외)에 대한 취득세의 과세표준이 시가표준액에서 시가인정액으로 2023년부터 적용되기 시작했다. 이전에는 공시가격(시가표준액) 기준이었으나, 현재는 실거래가에 가까운 가격이 기준이 된다.

시가인정액은 매매가액, 감정평가가액, 공매가액, 유사매매사례가액을 의미한다. 무상취득(상속 제외)의 과세표준은 시가인정액이며, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 시가표준액을 적용한다. 취득세 납부 시 지방교육세와 농어촌특별세가 부가되므로 함께 신고·납부해야 한다.

시가인정액 5억 원짜리 아파트를 증여받는 두 가지 상황을 비교한다. 일반 증여(3.5%)와 중과 증여(12%) 간에는 납부액 차이가 크다. 취득세율이 3.5%라도 지방교육세와 농어촌특별세가 더해지면서 실제 부담은 커지는 구조다.

위 수치는 참고용 예시이며 정확한 세액은 관할 구청 또는 위택스(wetax.go.kr)에서 확인해야 한다. 무상취득의 경우 지방교육세는 취득세율에서 2%를 뺀 세율을 적용해 산출한 금액의 20%가 된다.

과세표준은 취득자가 신고한 취득 당시 가액을 기준으로 하며, 취득한 날로부터 60일(상속 시는 6개월)