배우자 사망 후 부동산 양도세 취득가액 계산 방법 완벽 정리

배우자가 갑작스럽게 세상을 떠난 뒤, 부부 공동으로 살던 아파트나 남편(아내) 명의의 부동산을 상속받게 되는 상황은 누구에게나 찾아올 수 있다. 슬픔이 채 가시기도 전에 상속세 신고, 등기 이전, 그리고 향후 부동산 매도 시 양도소득세까지 챙겨야 한다는 사실이 막막하게 느껴지는 것이 당연하다. 그런데 이 시점에 가장 중요하게 결정해야 할 것이 바로 상속 부동산의 ‘취득가액’이다. 취득가액을 얼마로 잡느냐에 따라 나중에 팔 때 내야 할 양도소득세가 수천만 원 단위로 달라질 수 있기 때문이다.

배우자 사망으로 부동산을 상속받은 경우, 양도소득세를 계산할 때 적용하는 취득가액은 피상속인(사망한 배우자)이 처음 그 부동산을 취득했을 당시의 가격이 아니다. 법은 전혀 다른 기준을 제시하고 있다.

소득세법 시행령 제163조 제9항에서 상속 또는 증여로 취득한 자산의 경우 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법상 평가액을 실지거래가액으로 규정하고 있으며, 상속을 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속세 신고 여부와 관계없이 상속개시일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가)을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다.

즉, 배우자가 20년 전 2억 원에 산 아파트라도, 사망 당시 시가가 10억 원이라면 상속받은 배우자의 취득가액은 10억 원이 된다. 이 원칙을 모르면 양도차익을 과다 계산하여 불필요하게 높은 세금을 낼 수 있다.

상속재산의 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 확인되는 가액을 포함한다.

아래는 취득가액(상속재산 평가액) 산정 시 적용하는 시가 인정 방법의 우선순위다.

우선 시가로 의제하는 평가액(매매사례가액, 감정가액, 수용·경매가액)이 존재하는지 확인할 필요가 있으며, 2004년 1월 1일 이후에는 매매사례가액을 시가로 의제하고 있으므로 매매사례가액을 입증한 경우 해당 매매사례가액을 상속 당시의 취득가액으로 본다. 매매사례가액은 상속세 신고 당시 적용하지 않은 경우라도 양도소득세 신고 시 적용이 가능하다.

감정평가서의 작성일과 가격산정기준일 모두 이 평가기간(상속개시일 전후 6개월) 내에 포함되어야 하며, 평가기간 외에 작성된 감정평가는 시가로 인정받지 못한다.

해당 부동산의 기준시가가 10억 원 이하이면 하나의 감정평가액으로 평가할 수 있고, 10억 원을 초과하면 둘 이상의 감정평가액을 받아 그 평균액으로 재산가액을 산정한다.

동일한 아파트라도 상속 시 취득가액을 얼마로 확정하느냐에 따라 향후 양도소득세 부담이 달라진다. 다음 사례를 통해 구체적으로 확인해 보자.

상속으로 부동산을 취득한 경우, 향후 양도차익 계산 시 취득가액은 당초 피상속인이 취득한 금액이 아닌 상속재산 평가액으로 하는 것이기 때문에, 매매사례가액이 없는 상속 부동산의 경우 추후 처분 시 취득가액이 기준시가로 낮게 평가되어 양도차익이 커질 수 있다.

배우자에게 상속된 주택의 보유기간 산정은 비과세 여부와 직결된다.

– 장기보유특별공제·비과세 판단을 위한 보유기간은 원칙적으로 상속개시일부터 계산

– 단, 동일세대원(배우자)이 상속받는 경우에는 피상속인의 보유기간과 거주기간을 통산 가능

– 1세대 1주택 비과세 기준: 양도가액 12억 원 이하, 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 병행)

– 12억 원 초과분에 대해서만 양도소득세 과세

상속주택의 보유기간과 거주기간은 상속개시일부터 계산하나, 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 때 피상속인과 동일세대원이 상속받으면 피상속인의 보유기간과 거주기간을 통산한다. 상속개시일(피상속인의 사망일)로부터 6개월 안에 상속주택을 양도하면 상속세와 양도소득세 구조상 양도가액이 곧 취득가액이 되어 양도차익이 0이 된다. 따라서 양도차익이 없으므로 양도소득세가 발생하지 않는다. 이월과세 규정의 적용 배제 사유를 배우자가 사망한 경우에서 직계존비속이 양도 당시 사망한 경우까지로 확대하였다. 개정 전 이월과세 규정은 거주자가 양도일부터 소급하여 10년 이내에 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 양도할 때 이월과세를 적용하되, 배우자가 사망하여 혼인관계가 소멸된 경우에만 적용을 제외하였다.

2025년 12월 23일 개정된 소득세법에 따라 양도 당시 증여자인 직계존비속이 사망한 경우에도 배우자가 사망한 경우와 마찬가지로 이월과세 규정을 적용하지 않도록 제도를 합리화하였으며, 해당 개정 규정은 2026년 1월 1일 이후 자산을 양도하는 경우부터 적용된다.

취득가액을 유리하게 확정하기 위한 실행 순서를 정리한다. 상속 신고 전에 반드시 확인해야 한다.

1. 상속개시일(사망일) 전후 6개월 내 유사 부동산 실거래가(매매사례가액) 존재 여부 확인

2. 시가 대비 기준시가가 현저히 낮다면 감정평가 의뢰 검토 (6개월 이내 완료 필수)

3. 상속세 신고 기한(사망일로부터 6개월)과 감정평가 완료 일정 동시 관리

4. 감정평가 수수료는 상속세 산출 시 비용 공제 가능 — 이중 혜택 활용

5. 향후 매도 시 장기보유특별공제 극대화를 위해 보유기간 기산일 재확인

배우자 사망 직후는 감정적으로 가장 힘든 시기이지만, 상속 부동산의 취득가액 확정은 시간이 지나면 되돌릴 수 없는 결정이다. 상속개시일(사망일)로부터 6개월이라는 감정평가 유효 기간을 놓치지 않도록, 전문가와 함께 상속 초기부터 절세 전략을 세우는 것이 중요하다. 본 글은 법률·세무 자문이 아니며, 구체적인 납세 판단은 반드시 세무사·변호사 등 자격을 갖춘 전문가와 상담하기를 권장한다.